הודיעו לכם כי השכונה שלכם מועמדת לכניסה לתוכנית ההתחדשות העירונית? יזמים / קבלנים כבר התחילו לחזר אחריכם ולהבטיח לכם שמיים וארץ? לחילופין, אם הבעתם את אי התלהבותכם מהרעיון – השכנים המתלהבים כבר החלו לאיים עליכם בסנקציות?
מבולבלים מעודף המידע הסותר? מצד אחד – הרשויות המקומיות והיזמים שמתלהבים מהרעיון, מהחזון, ומצד שני – כל הסיפורים שאתם קוראים ושומעים על פרויקטי התחדשות שהסתבכו ונמשכו?
אז פרויקטי התחדשות עירונית – זה טוב לכם או רע לכם?
מהי, בעצם, תוכנית ההתחדשות העירונית?
אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מגדיר אותה כך – "התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, המשמשים בעיקר למגורים, לתעסוקה ולמסחר."
בפועל, מעבר למילים הכלליות, "התחדשות עירונית" היא השם הכולל לשני סוגים של תוכניות בניה – תמ"א 38 ופינוי – בינוי. כל אחת מהתוכניות הללו, פירושה, בשורה התחתונה, עסקת מכירה שבמסגרתה אתם מוכרים זכויותיכם בדירה בבניין לחברה היזמית ומקבלים תמורה המוסכמת ביניכם לבינה מראש.
במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית, כל מבנה שעומד בדרישות מסוימות (שאותן נפרט בהמשך) אמור לעבור שיפור באחד משני המסלולים הבאים:
חיזוק מפני רעידת אדמה ותוספת בניה
תוכנית חיזוק המבנה מתייחסת לביצוע סדרת פעולות הנדסיות שמטרתן היא חיזוק המבנה, תוך הרחבת הדירות הקיימות והוספת קומות חדשות על הבניין הקיים.
פינוי – בינוי
במסגרת תוכנית זו מבוצעת הריסת מבנה קיים ותחתיו מוקם המבנה החדש העונה לדרישות העדכניות.
הבסיס החוקי לתוכניות
שני סוגי התוכניות מעוגנים בחקיקה, בעיקר, בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008, חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז – 2017, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), תשס"ד – 2004, תקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה), התשע"ט – 2018, אולם זכו ללא מעט הרחבות, תיקונים ופרסומים שהגיעו מאוחר יותר, עקב הצורך להתאים את החזון התיאורטי למציאות, כדוגמת הצורך להתמודד עם דיירים סרבניים, הגדרת סיבת הסירוב כ"סבירה" או כסירוב שאינו סביר, חיוב היזמים לספק לדיירים ערבויות טרם הריסת הבניין וכן הלאה.
מי זכאי להשתתף בתוכנית ההתחדשות העירונית?
מכוח תמ"א, זכאים לתוספת זכויות הבניה כלל הבניינים שנבנו על פי היתרי בניה שהוצאו לפני התאריך 01.01.1980, אשר מהנדס מוסמך קבע לגביהם כי הם אינם בנויים בהתאמה לת.י. 413. על מבנים אשר היתר בנייתם ניתן לאחר מועד זה ולא נבנו לפי התקן המוזכר יחולו הוראות תמ"א אולם ללא התוספת הנוגעת לזכויות הבניה. תמ"א אינה נוגעת למבנים הפטורים מעמידה בת.י. 413, ביניהם המבנים בני עד לשתי קומות ששטחם עומד על עד ל-400 מ"ר והמבנים המיועדים, מלכתחילה, להריסה.
טיפ מעו"ד
ליווי של עורך דין המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית אינו רק "רצוי" ו"מומלץ", אלא שהוא כורח המציאות עבור דיירי כל מבנה המשתתף בתוכנית ההתחדשות העירונית, בלא קשר למסלול שבה. מכיוון שהמדובר בעסקה שבה, בצד ניגוד האינטרסים, קיים גם יתרון ברור לצד שכנגד (הרשויות, הקבלנים, החברה היזמית), כניסה לסיטואציה כזו ללא הליווי המשפטי המתאים, פירושה, מראש, הפסד לדיירים!
