צ'כיה, מדינה מרכז-אירופאית עם נופים מגוונים, ערים היסטוריות וכלכלה מתפתחת, מושכת תשומת לב רבה בקרב משקיעי נדל"ן בשנים האחרונות. יחד עם זאת, שוק הדיור במדינה עובר תקופה מאתגרת, המאופיינת בהאטה משמעותית בקצב עליית מחירי הדירות. בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות, ביצועי השוק הצ'כי נראים פחות מרשימים. חלק מהמדינות מראות סימני האטה דומים בשווקי הדיור שלהן, בעוד אחרות ממשיכות לרשום צמיחה יציבה ומרשימה יותר במחירי הדירות.
מה קורה בצ'כיה – כמה נתונים חשובים
שוק הנדל"ן בצ'כיה ממשיך לצמוח, אם כי בקצב איטי יותר, על רקע עליית שיעורי ריבית מהירה, אינפלציה גבוהה וכלכלה מקומית מדשדשת. ההשפעה השלילית של הפלישה הרוסית לאוקראינה מוסיפה לקשיים הכלכליים של המדינה. מחיר הדירות הממוצע בצ'כיה עלה בשיעור זניח של 1.05% במהלך השנה שהסתיימה ברבעון הראשון של 2023, האטה חדה לעומת עליות שנתיות של 6.93% ברבעון הרביעי של 2022, 15.6% ברבעון השלישי, 22.3% ברבעון השני ו-24.3% ברבעון הראשון, על פי הלשכה לסטטיסטיקה של צ'כיה. למעשה, זו הייתה צמיחה השנתית הנמוכה ביותר שנרשמה מאז דצמבר 2013.
למרות ההאטה החדה בשוק הדיור, הנגישות נותרת בעינה. על פי דו"ח של חברת Deloitte משנת 2022, צ'כיה נחשבת למדינה הכי פחות נגישה באירופה ביחס לבעלות על דירה, כאשר רוכשי דירות צריכים בממוצע פי 13.31 מהשכר השנתי הגולמי שלהם כדי לרכוש דירה חדשה. בהשוואה לשנה הקודמת, הנגישות לדיור ירדה בכ-1.11 שכר שנתי גולמי. בין ערי הבירה ברחבי אירופה, פראג מדורגת כאחת הערים הכי פחות נגישות, לאחר אמסטרדם. על רקע הירידה במחירי הדירות, רבים פונים בשנה האחרונה לשוק השכירות כפתרון לטווח הנראה לעין. מה שגורם למשקיעים לרכוש עוד ועוד נדל"ן במדינה ובעיקר בפראג.
צ'כיה לעומת גרמניה
המשקיעים בנדל"ן באירופה עומדים בפני החלטה מאתגרת בבחירה בין שוק הדיור בצ'כיה לבין זה שבגרמניה. בזמן ששוק הדיור הצ'כי נמצא היה בכיוון הנכון, כלפי מעלה, החל קצב הצמיחה להאט משמעותית בשל עליית הריבית המהירה, האינפלציה הגבוהה והכלכלה המקומית הרעועה. לעומת זאת, שוק הדיור בגרמניה נאבק לאחר עשור של שגשוג, כאשר שיעורי הריבית על משכנתאות גבוהים והאינפלציה הגוברת הוסיפו לצורך בירידת מחירים.
בהתחשב בפוטנציאל הצמיחה לטווח הארוך ובמצב הנוכחי של השוק בצ'כיה וזה בגרמניה, צ'כיה עשויה להיות הזדמנות להשקעה מבטיחה יותר עבור משקיעי נדל"ן המעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם.
החסרונות בגרמניה הם דווקא היחס לבעלי הבתים. רגולציה קשה שלא מאפשרת העלאות שכר דירה ומגנה באופן קיצוני על השוכרים.
צ'כיה לעומת קפריסין
שוק הנדל"ן בקפריסין ממשיך להתפתח בקצב מרשים, על רקע גידול במכירות הנדל"ן הודות לביקוש מקומי חזק ולחזרתם של משקיעים זרים אל האי.
במהלך השנה שהסתיימה ברבעון השני של 2023, מדד מחירי הדירות הארצי עלה ב-7.42% (5.41% בניכוי אינפלציה), בהמשך לעליות שנתיות של 7.66% ברבעון הראשון של 2023, 6.6% ברבעון הרביעי של 2022, 6.28% ברבעון השלישי של 2022 ו-4.57% ברבעון השני של 2022, על פי נתוני הבנק המרכזי של קפריסין. על בסיס רבעוני, המחירים עלו ב-1.46% (1.15% בניכוי אינפלציה) ברבעון השני של 2023. מבחינת השקעה, נראה כי קפריסין מציעה פוטנציאל צמיחה גבוה יותר בטווח הקצר והבינוני, לעומת השוק הצ'כי, עם שוק דיור יציב ומשגשג הנתמך הן על ידי ביקושים מקומיים והן על ידי עניין מחודש של משקיעים זרים.
צ'כיה לעומת יוון
שוק הנדל"ן ביוון ממשיך להתאושש בקצב מהיר, על רקע ביקוש חזק מצד רוכשי דירות זרים, פרויקטי בנייה למגורים חדשים שהולכים וצצים על הקרקע, וצמיחה כלכלית במדינה. באזורים העירוניים של יוון, מחירי הדירות זינקו ב-10.76% ברבעון הראשון של 2024 בהשוואה לשנה קודם לכן, בהמשך לעליות שנתיות של 12.48% ברבעון הרביעי של 2023, 13.05% ברבעון השלישי, 15.22% ברבעון השני ו-15.91% ברבעון הראשון. זהו הרבעון העשירי ברציפות של צמיחה דו ספרתית במחירי הדירות.
בהשוואה ליוון, שוק הדיור בצ'כיה מראה סימני האטה משמעותיים ולכן, מנקודת מבט של השקעה, יוון נראית כמו אפשרות אטרקטיבית יותר לעומת צ'כיה, עם צמיחה חזקה ועקבית במחירי הדירות המונעת על ידי עניין שהולך וגדל מצד קונים זרים ושיפור בפעילות הכלכלית הכוללת.
החסרונות הם חוסר היציבות הפוליטית מיניסטריאלית במדינה ואחוז האבטלה הגבוה.
צ'כיה לעומת פורטוגל
על פי הנתונים, מחירי הדירות בפורטוגל ממשיכים לעלות, למרות ירידה בביקוש והאטה מהירה של הכלכלה. במהלך השנה שהסתיימה, מחיר הדירות החציוני בפורטוגל עלה ב-7.04% ל-1,596 אירו (1,732 דולר) למ"ר, על פי נתונים שפורסמו על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה. מחירי הדירות עולים בקצב מהיר בפורטוגל בשנים האחרונות – עלייה של כ-9.2% בממוצע בשנה בין 2017 ל-2023. יחד עם זאת, בניכוי האינפלציה, מחירי הדירות בכל רחבי המדינה עלו בשיעור מתון יותר של 4.74% בשנה שהסתיימה.
לעומת זאת, שוק הדיור בצ'כיה מראה סימנים ברורים של האטה. בהשוואה לפורטוגל, צ'כיה נראית כמו אפשרות השקעה פחות אטרקטיבית כרגע, עם צמיחת מחירים איטית יותר ושוק דיור מאותגר יותר. פורטוגל, לעומת זאת, ממשיכה להפגין עלייה יציבה במחירי הדירות לאורך זמן, גם אם בקצב מתון יותר לאחרונה, מה שהופך אותה ליעד מבטיח יותר עבור משקיעי נדל"ן המחפשים פוטנציאל צמיחה לטווח ארוך.
צ'כיה לעומת בריטניה
על פי הנתונים, שוק הדיור בבריטניה ממשיך להתמודד עם קשיים, על רקע ירידה בביקוש לנדל"ן ובפעילות הבנייה למגורים. מחיר הבית הממוצע בבריטניה עלה במעט ב-1% ל-260,791 ליש"ט (326,555 דולר) בשנה שהסתיימה ברבעון הראשון של 2024, על פי נתונים שפרסמה Nationwide ישנו שיפור לעומת ירידה של 1% שנה קודם לכן אך עדיין נמוך בהרבה מהצמיחה החזקה של 12.6% שנרשמה לפני שנתיים. בניכוי האינפלציה, מחירי הבתים ירדו ב-2.1% ברבעון הראשון של 2024 לעומת שנה קודם לכן. על בסיס רבעוני, מחירי הבתים בכל רחבי המדינה עלו מעט ב-0.6% (0.9% בניכוי אינפלציה) ברבעון הראשון של 2024.
בדומה לשוק הנדל"ן באנגליה, גם שוק הדיור בצ'כיה, כאמור, מראה סימני האטה משמעותיים. מנקודת מבט של השקעה, שני השווקים מציגים אתגרים בטווח הקצר, אך צ'כיה עשויה להיות אפשרות מבטיחה יותר לטווח הארוך, בהתחשב בכך שהיא עדיין שומרת על עלייה כוללת במחירי הדירות, בעוד השוק הבריטי נאבק להתגבר על ההשפעות המשולבות של ירידה בביקוש לנדל"ן ואינפלציה גבוהה.
מצב שוק הדיור באירופה לעומת שאר העולם
שוק הדיור באירופה מציג תמונה מעורבת בשנים האחרונות, עם מגמות מגוונות במדינות השונות. בעוד שחלק מהמדינות, כמו גרמניה ובריטניה, חוות האטה משמעותית בשווקי הדיור שלהן, עם ירידה בביקושים ובפעילות הבנייה, מדינות אחרות, כמו פורטוגל, יוון וקפריסין, ממשיכות להפגין צמיחה יציבה ועקבית במחירי הדירות. גורמים כמו שינויים בשיעורי הריבית, אינפלציה, ביקוש מצד משקיעים זרים ומדיניות ממשלתית משפיעים על הביצועים של כל שוק באופן ייחודי.
בהשוואה לשווקים אחרים בעולם, שוק הדיור האירופי נחשב ליציב יחסית. למרות האתגרים הנוכחיים, ערים רבות באירופה ממשיכות להציע הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, הודות לשילוב של כלכלות חזקות, תשתיות מפותחות ואיכות חיים גבוהה. יחד עם זאת, בהשוואה לשווקים מתפתחים מסוימים, כמו אסיה ואמריקה הלטינית, קצב הצמיחה במחירי הדירות באירופה נוטה להיות מתון יותר. בעוד שהשווקים המתפתחים מציעים לעתים קרובות פוטנציאל תשואה גבוה יותר, הם גם מלווים בסיכון גבוה יותר ובתנודתיות רבה יותר.
לסיכום
ביצועי שוק הדיור בצ'כיה נראים מאכזבים בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות. בעוד שחלק מהמדינות מתמודדות גם הן עם אתגרים בשווקי הדיור שלהן, אחרות מצליחות לשמור על צמיחה חזקה ועקבית יותר במחירי הדירות. עבור משקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות באירופה, שווקים כמו קפריסין, יוון ופורטוגל עשויים להציע פוטנציאל השקעה מבטיח יותר בטווח הקצר והבינוני, בהתחשב בביצועים העדיפים שלהם לאחרונה. יחד עם זאת, חשוב לזכור שתנאי השוק משתנים תדיר, ויש לבצע ניתוח מעמיק של כל שוק ספציפי לפני קבלת ההחלטה בנוגע להשקעה.
